房地产评估公式总结：核心方法、参数确定与实务应用

收益还原法核心公式

收益还原法是将预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

1. 纯粹收益每年不变且收益年限无限

V = A / r
其中：
V = 房地产价格
A = 年净收益 (净收益 = 有效总收入 - 运营费用)
r = 还原利率 (Capitalization Rate)
                        

2. 纯粹收益每年不变且收益年限有限

V = (A/r) × [1 - 1/(1+r)^n]
其中：
n = 收益年限 (土地使用权剩余年限或建筑物经济寿命)
                        

3. 净收益按一定比率递增

V = A / (r - g) × [1 - ((1+g)/(1+r))^n]
其中：
g = 净收益年递增比率
                        

成本法核心公式

成本法是求取估价对象在估价时点的重置成本或重建成本，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

V = C - D
或
V = (土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格) - 建筑物折旧
其中：
C = 重新购建成本
D = 折旧 (物质折旧 + 功能折旧 + 经济折旧)
                        

成本构成：

• 土地成本：取得土地的费用，如征地拆迁补偿费、土地出让金。
• 开发成本：建筑工程费、安装工程费、基础设施建设费。
• 管理费用：开发商为组织和管理局部开发活动所发生的费用。
• 销售费用：推广及销售过程中发生的费用。
• 投资利息：各项费用在开发期内的利息。
• 开发利润：开发商应获得的合理利润。
• 税费：开发过程中应缴纳的各项税费。

假设开发法核心公式

假设开发法又称剩余法、预期法，是预测估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

V = Vd - C
其中：
V = 待开发房地产价值
Vd = 开发完成后的房地产价值 (销售价值)
C = 开发成本、税费及合理利润之和
                        

具体拆解：

V = (开发完成后的价值) - (建筑费 + 管理费 + 销售费 + 投资利息 + 销售税费 + 开发利润)
                        

此方法适用于具有开发或再开发潜力的房地产，如待建土地、在建工程、可改造的旧房。